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分化加劇 房企整體規模或穩中有升

2020-01-22 11:04 來源:經濟參考報 【字體大小】:

 當前,國內房地產行業集中度不斷提升,房企優勝劣汰趨勢正在加速。數據顯示,2019年330家房企破產,百強房企整體業績也未有明顯提升。今年,各梯隊房企門檻進一步提升,但規模房企擴容放緩,新增千億房企數明顯下降,近4年來房企整體的目標完成率水平也逐年降低。

  房企兩極分化現象加劇

  1月13日下午,世茂集團與福晟集團聯合宣布,世茂集團收購福晟集團的87個項目,成為2020年首個大型收并購事件,甚至被稱為“世紀大并購”。在業內看來,房地產行業正由高速發展時期進入橫盤期,加之2019年融資監管政策收緊,眾多房企所面臨的生存壓力史無前例。

  隨著行業集中度的不斷提升,行業頭部格局不斷穩固,2019年房企TOP30門檻值已超千億。與此同時,留給中小企業的機會卻越來越少,并且地產行業的容錯度降低。針對世茂集團收購福晟集團事件,億翰智庫相關分析人士指出:“本次交易的被收購方福晟集團,曾經也是穩健經營的典范,但在瞬息萬變的行情之下,連續踏空節奏,加上應對失當,最終釀下今日的苦果。”

  行業整體規模增速也在顯著放緩,百強房企規模增長“失速”。2019年12月,房企進一步加大供貨力度和營銷力度,以沖刺年終業績,百強房企權益銷售金額環比增長18.3%至9903.4億元,創全年單月規模新高。然而,多家市場機構統計顯示,真實情況并不如企業業績增速反映得那么樂觀,企業實際去化表現普遍不及預期。權益口徑下,百強房企2019年全年累計銷售金額同比增長6.5%,不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。

  與此同時,2019年全年,數百家房地產企業宣告破產的消息進一步引發市場關注。中國指數研究院的統計顯示,截至2019年11月,在人民法院公告網,以“房地產+破產文書”為關鍵字可檢索出來400多條破產文書,以企業為單位來看的話,剔除部分重復企業及非房地產企業,共計330家房企發布了破產相關文書。

  中指院相關分析人士指出,發布破產文書的房地產企業主要分布于長三角與珠三角城市群,上述兩個區域占總數量的43%。中指院分析人士認為,“一方面,熱點城市及城市群,吸引了大量房地產開發企業進入,區域競爭激烈,地方小微房企生存更加艱難;另一方面,長三角及珠三角投資及借貸熱度高,借貸糾紛以及公司注銷破產更加頻繁。”

  融資困境疊加企業經營壓力

  “對破產企業進行核實后,我們發現房企大多為當地開發企業,很多糾紛為破產和解以及再次啟動,相比小企業而言,部分規模相對較大的房企,因戰略定位、多元擴張、項目銷售等問題,資金鏈也出現了問題。”中指院方面表示。

  根據中指院對企業深陷困境原因分析研究,房企面臨破產主要有兩方面原因:一方面,企業自身管理制度落后、運營效率較低、產品缺乏競爭力、布局單一,在市場火熱的上行期階段,企業的銷售業績快速增長,掩蓋自身“內功”先天不足的缺陷。同時,規模化也對企業自身管理提出更高的要求,企業并沒有及時優化應對挑戰。一旦市場進入平穩或下行期,企業的競爭力短板就會凸顯出來,銷售去化以及融資等問題將形成較大壓力。

  另一方面,部分房企前期的業績高增長促使企業自信心急劇擴張,在業務發展方面速度過快,激進的多元化拓展拖累了企業的發展速度。

  “作為一個資金密集型行業,房地產開發需要大量資金支持,一旦運轉中的環節出現資金問題,多米諾效應被觸發,將迅速蔓延,導致房企經營困頓甚至倒閉破產。”中指院方面分析指出,2019年,信用評級較高的大型房企資金優勢更加明顯,而部分小型房企資金承壓,短期資金風險顯著增加。“房企仍需要從經營上做好地產主業,優化債務結構,降低杠桿比例,平穩發展才能持久經營。”

  在政策調控較緊的當下,尤其是融資端不斷收緊,融資成本水漲船高,現金流更是重中之重。億翰智庫方面也認為,“收并購浪潮來襲,也體現出當下地產行業之艱難。對于進入發展困境的房企而言,或多或少都有自身的原因。”

  2019年,全國范圍多個城市取消或放寬了落戶限制。業內預計,至少未來2-3年城鎮化速度仍能保持,基本置業需求仍在,住宅開發仍有增長空間。億翰方面認為,房地產企業在精進主業的基礎上,可結合本身基因和資源情況,適度投入部分地產相關的多元化業務作為長期戰略,但一定要注意多元化的投入也要遵守聚焦原則,同時平衡好主業與其他業務的結構關系。

  2020年房企規模預計穩中有升

  近幾年,房企紛紛涉足長租公寓、養老地產、文旅地產相關領域,也有房企進軍新能源汽車、機器人制造、汽車零部件制造等非地產領域。上述中指院方面分析人士表示,“房企要對自身的財力、物力、人力有著系統規劃,促進業務及品牌的協同發展,形成系統運營合力,否則新涉足業務不僅短期難見效益,主業的發展也會受到拖累。”

  行業人士指出,受市場下行和調控不放松影響,我國房地產企業正在面臨費用率提升、負債率升高、短期償債能力下滑的困境,尤其中小型房企,仍將面臨一定的盈利和資金壓力。

  未來,在融資監管全方位趨緊的情況下,行業分化將會持續加劇。業內普遍認為,雖然目前房地產市場整體去化壓力尚存,但行業將保持長期平穩發展的市場環境已趨于明朗。預計2020年企業整體規模將維持穩中有升的增長態勢。行業競爭加劇下,百強房企內部的分化格局也將進一步持續。

  在市場去化承壓的背景下,企業的發展重心逐漸由“增量角逐”轉向“提質增效”,未來業績規模的增長不能簡單依賴于供貨量的加大,企業戰略布局、組織管控、品牌建設等綜合實力的提升將是房企未來工作的重中之重。

  “尤其是中小型房企布局相對集中,很難平衡區域風險。因此,適度降低杠桿比例,放緩增長節奏,能夠有效規避現金流風險。”億翰智庫方面指出,當下房地產行業的競爭格局與以往大有不同,合作是當下房企生存和競爭的主要形式,合作的本質是優勢交換,合作的目的是完善自我的資源矩陣。


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